Existen estimaciones serias que indicarían que para el año 2015 el 50% del Producto Bruto Mundial estará asentado en los países “emergentes” (China, India, Brasil, Sudáfrica y algunos  países de América Latina) y por cierto este panorama, “prevee” casi una duplicación del PBI per cápita en nuestra región, con su correspondiente incremento en la demanda de bienes y servicios y un mayor poder adquisitivo de la población. Por otra parte, esta hipótesis contempla un mayor intercambio global Sur – Sur, generándose en consecuencia una mayor demanda de infraestructura y servicios en toda la región.

Es muy difícil compatibilizar esta visión positiva con la incertidumbre de los colegas inmobiliarios frente al presente que luce como una crisis terminal para el sector. Mientras escribo estas líneas, demasiados colegas están pasando vicisitudes personales y empresarias, cerrando locales, achicando su estructura, despidiendo a todo o parte de su personal y resistiéndose a aceptar la frustración de sueños truncados y esfuerzos dilapidados. Parece que la situación que estamos viviendo vino para quedarse y en el mejor de los casos tiene un horizonte temporal lejano. Cuesta resignarse  a no encontrar soluciones en un país donde está todo por hacerse.

El mercado inmobiliario está seriamente afectado por las medidas que ha tomado el gobierno. Por un lado, nuestro país está sufriendo desde hace algunos años un proceso inflacionario (20 % – 25% anual) que viene erosionando la actividad por impactar en los costos y por ende en los precios de venta de los inmuebles, tanto nuevos como usados. La inflación coloca a las empresas en el peor de los mundos, porque se convierte en una lucha contra un futuro incierto y amenazante. Genera un aumento de la conflictividad laboral, alteración de las reglas de relación entre los proveedores y sus contratistas y por supuesto afecta la toma de decisión de los inversores y clientes.

Si a este flagelo que ya creíamos haber dejado en el pasado, se le suma el arbitrario y discrecional manejo del comercio exterior, reforzado con un corralito y cepo cambiario cada vez más contundente y congelamiento de precios, volvemos a vivir, los más memoriosos y maduros, épocas nefastas del pasado de nuestro país. De esta manera, se agrede la seguridad jurídica y se vulneran varios derechos consagrados en la Constitución Nacional. El freno del mercado, que ahora es evidente por las dificultades manifiestas en el mercado cambiario, comenzó lentamente hace más de un año, con el incremento paulatino de la inflación, el aumento de los costos de construcción y de la mano de obra, la incidencia del aumento del costo de la tierra, la falta de créditos para la vivienda, la falta de reglas claras y la ausencia de un horizonte que permita superar el día a día. Es decir la falta de Políticas de Estado que garanticen un sector inmobiliario sano y pujante. El cepo cambiario fue la “frutillita” del cóctel explosivo que se venía gestando. Por ello, la situación actual en nuestro país, especialmente las vinculadas a la seguridad jurídica y a la calidad de las inversiones necesarias para promover el desarrollo, presentan serias limitaciones.

Desarrollaré solo algunos conceptos que entiendo tiene impacto en la crisis actual:

Mercado del inmueble usado y del nuevo – Reserva de valor y rotación

Sabemos que la dinámica del mercado presenta un balance de la compraventa del orden del 80% para inmuebles usados y 20 %  para los nuevos.  Es por ello que la abrupta e importante caída de los volúmenes comercializados se debe fundamentalmente a que los inmuebles usados se comercializan en U$S, porque es la moneda que culturalmente se presenta como reserva de valor frente a nuestros alicaídos Pesos, que además están erosionados por la inflación. Si no se puede disponer libremente de U$S y adicionalmente existen varios valores para la misma moneda (U$S: oficial, Celeste y Blue en la jerga), se retrae la oferta y la demanda.

En las grandes ciudades la tasa de rotación anual es del orden del 10 %. Es decir que aproximadamente un 10 % de las familias cambian de vivienda por año. Además dentro de ese 10 % aproximadamente entre el 80 y el  90 % corresponde a viviendas usadas y el resto a nuevas. Se comprende fácilmente que la vivienda constituye muchas veces el único patrimonio familiar importante  y la mayoría de las veces se obtuvo con un esfuerzo prolongado y a veces de varias generaciones. Por eso la propiedad se constituye en un bien preciado y se lo protege de cualquier contingencia y especialmente de la pérdida de su valor.  

Por eso, cuando se pretende “pesificar” la comercialización de inmuebles usados los propietarios se niegan o resisten a poner en riego su patrimonio en otra moneda que no sea el dólar u otras monedas estables, frente a una inflación anual del orden del 20 al 25 % y del desdoblamiento del mercado cambiario (oficial, celeste y blue).  Por supuesto el tema de la inflación también tiene su impacto en la comercialización de los inmuebles nuevos, dado que no todos los que compran tienen garantizado que sus ingresos guarden relación con los compromisos de las cuotas que deberán abonar para hacer frente a la variación de los costos.

Por otra parte a nadie le gusta resignar sus derechos y libertades para comprar, vender y transitar, entre otros,  como la establece la Constitución Nacional.

Déficit habitacional y crédito hipotecario

Existe actualmente un importante déficit habitacional. Como es posible que los profesionales inmobiliarios deban enfrentar la situación actual de desamparo y desinterés en brindar soluciones de parte del gobierno cuando deberíamos tener mucho trabajo y desafíos?

Algunos autores como Pezeu – Massabuau[1], sostiene que la vivienda constituye para el hombre una vestimenta que le permite protegerse de las condiciones externas. En la evolución de la humanidad desde el nomadismo al sedentarismo, el hombre buscó además, que su hábitat le permitiera un rápido acceso al agua, a la caza, a la madera, y más tarde se preocupó por la calidad y la productividad del suelo [2] y de un entorno con seguridad. Por lo tanto es natural que el hombre aspire a tener su propia casa y nuestra Constitucional Nacional, en el Artículo 14 Bis, expresamente garantiza “el acceso a una vivienda digna”. Sin embargo, la realidad es muy distinta. 

Cuando en Argentina queremos hablar de déficit habitacional el primer problema que enfrentamos es dimensionarlo, dado que según las fuentes, las cifras difieren. Pero atento a que el motivo de la presente nota es simplemente poner de relieve el aspecto político del problema, tomaré a los efectos, un déficit actual aproximado de 3.500.000 viviendas. El número por si solo, refleja el grave problema social que se genera y que hasta el momento, ningún gobierno lo tomó en serio como para desenvolver una verdadera “política de Estado”, tal como sucede en otras latitudes.  

Si observamos las condiciones de vida en las villas de emergencia, en barrios carenciados sin ser villas y en los ambientes rurales, comprobamos la desigualdad que caracteriza a nuestra sociedad. Quizás, una de las causas principales de muchos aspectos culturales que caracteriza a nuestra sociedad, donde se plantean grandes ideales, se legisla según le convenga a los grupos de poder y luego dejan en la “intemperie” a los “convidados de piedra “ que supuestamente eran los destinatarios de aquellos nobles ideales.  El problema es político pero tiene una profunda base cultural, por la cual millones de argentinos no acceden a su casa propia y están condenados a ser  nómades, vulnerables y permanentes clientes del sistema político. La falta de una vivienda digna, es una de las consecuencias de no legislar para el bien común y es un problema que afecta a lo sentimientos más profundos del hombre, dado que desespera la inseguridad de no poder contar con un lugar estable, un espacio propio y digno, un “hogar” que permita al grupo familiar crecer y desarrollarse.     

Alberdi, con su consejo de “Gobernar es poblar”, asignaba mayor importancia al derecho al trabajo  (cuestión económica) que al derecho político (cuestión política).

En el Sistema Rentístico se afirmó una verdad hoy vigente: participar en la vida política es una opción; participar en la vida económica es una necesidad.  No es lo mismo que en cada elección voten “ciudadanos” con autonomía económica que “clientes” o “esclavos” dependientes del gobierno o del sistema político. Así, por la ley electoral se concedió ciudadanía política a millones de habitantes; pero subsistió en pleno vigor el “derecho romano de propiedad sobre el suelo”, imposibilitando el ejercicio pleno de la ciudadanía económica. Se logró una insensata separación entre “ciudadanía política” y “ciudadanía económica”, desalentando e imposibilitando el derecho a acceder a la tierra y más tarde generando una falta de apego a la libre iniciativa, que como en la antigua Roma, dio paso a una ruinosa transformación del orden social.

Los “ciudadanos políticos” sin base económica real se convirtieron en “clientes” del sistema político y dependientes económicos de sus caprichos. Creo que a todos nos debiera interesar que los ciudadanos posean derechos políticos y además derechos  económicos plenamente ejercidos para evitar el “clientelismo” de cualquier bandera. 

¿Y en ese razonamiento, a quien le importa el déficit habitacional si los “ciudadanos políticos” votan y eligen a sus representantes tal como ellos quieren? ¿A quién le importa si esos mismo “ciudadanos” no pueden acceder a las condiciones económicas que, entre otras, le permitan  lograr una vivienda digna por la falta de políticas públicas adecuadas?

El crédito hipotecario prácticamente no existe y son muy pocos los bancos con políticas expresas para promover el acceso a la vivienda. La tasa de créditos hipotecarios es bajísima respecto de otros países con Políticas de Estado que promueven el acceso a la vivienda. Por supuesto la situación económica actual no permite lograr la estabilidad de precios adecuada para que se puedan concretar los créditos. Recientemente el Banco de la Ciudad de Buenos Aires, mencionaba que muchas carpetas presentadas se vencían sin concretarse por las dificultades de obtener la documentación necesaria por las variaciones de la cotización del U$S que  prolongaban las negociaciones de precios entre vendedor y comprador y por desactualización de las tasaciones.

Calidad de la información respecto de la situación del mercado

“Tras de llovido mojado”. Desde julio / agosto el Registro de la Propiedad  Inmueble no brinda información respecto de las operaciones realizadas en la Ciudad de Buenos Aires. Es como si al no brindar información el problema no existiera. El Registro concentra la suma de operaciones que se realizan en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, tanto por los Escribanos de la Ciudad como lo de otras Jurisdicciones. Por lo tanto, el único dato confiable es el que brinda el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires que exhibe las operaciones realizadas exclusivamente por los escribanos de la Ciudad.

Política  “Pensamiento único y policía de control”  

Hace solo unos meses un colega inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires recibió una reprimenda por cadena nacional por parte de la Presidente de la Nación y otros recibieron la visita intimidatoria de la AFIP. Esa situación, por si sola, pone en evidencia el descontrol y desmanejo que estamos viviendo. Si, hay Reprimenda – pero no hay: Instituciones públicas con calidad; República con división de poderes, Federalismo en serio, libertades individuales plenas, Políticas de Estado para el sector con:, déficit habitacional cero, acceso a la vivienda con crédito hipotecario, inflación controlada o mínima compatible con la necesaria estabilidad, mercado cambiario libre, seguridad jurídica y respeto hacia un sector importante de la actividad económica y de toda la sociedad como destinatarios de esa capacidad.

La crisis del sector inmobiliario es de carácter político y cultural. Pero frente a este triste cuadro de situación, la Cámara Inmobiliaria Argentina viene desplegando un intenso trabajo a todo nivel del Estado Nacional, Provincial y político, empresario y social, mancomunadamente con otras instituciones del sector con el objeto de sumar y potenciar los esfuerzos que se realizan. Por otra parte se están elaborando otras propuestas adicionales a las ya presentadas pero dice el refrán que “no hay peor sordo que el que no quiere oír”.

Ya se ha verificado que crecimiento económico no es sinónimo de desarrollo y, es necaria una Política de Estado real que permita el acceso a la vivienda a millones de argentinos. Sin un sector inmobiliario vigoroso, no será posible alcanzar el desarrollo armónico de todo el potencial nacional que posibilite una Argentina para todos los argentinos.

                                                                                                                                                                       Marzo 2013

 *Director de la Cámara inmobiliaria Argentina